Wir haben hinter die Kulissen des wohl weltweit größten Komplexes zur Erschaffung linken Wohnraumes geschaut. Das Mietshaus Syndikat funktioniert erschreckend gut; und Jahr für Jahr werden neue linke Hausbes(e)itzer in ihr Eigenheim entlassen.
In Deutschland gibt es hunderte linker Hausprojekte. Teile davon sind noch immer illegal besetzt, andere werden staatlich unterstützt oder sie bestehen aus Kooperationsverträgen mit staatlichen Mietern. Doch die überwiegende Mehrheit der linken und gelegentlich linksradikalen Kommunen trägt sich überraschenderweise selbst.
Wie ist das möglich? Das Stichwort heißt „Syndikat“. Das Syndikat ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die als Organisationsform linken Gruppen ermöglicht, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Bislang ein einzigartiges Modell in Deutschland und der Welt.
Aktuell existieren 154 linke Wohnprojekte in der Bundesrepublik, die über das Syndikatsmodell laufen und aufgebaut wurden. Die Beteiligungsgesellschaft wurde 1992 in Freiburg gegründet und ist die Schnittstelle zwischen ambitionierten Hausprojekten der linken Szene, der Wissensvermittlung zwischen älteren und jüngeren Wohnprojekten und, was am wichtigsten ist: Sie unterstützt die Projekte mit Krediten.
Organisationsform
Wie muss man sich die Struktur des „Syndikats“ vorstellen? Das Syndikat besteht nach eigener Auffassung aus dem Netzwerk an linken Häusern und der „Mietshäuser Syndikat GmbH“, dem eigentlichen Kopf des Netzwerkes. Interessiert sich eine Gruppe linker Aussteiger für den Erwerb einer Immobilie, häufig wohnte man vorher zur Miete oder besetzte das leerstehende Haus, beginnt die Kooperation. Die Gruppe stellt sich und ihr Projekt beim Syndikat vor und gemeinsam entscheidet man, ob man das Hausprojekt in das Syndikatsmodell aufnimmt. Sollte dies der Fall sein, gründen die Neulinge eine eigene GmbH, die Finanzierung und Kredite auftreiben muss.
Projekt
Mittlerweile gibt es 154 Syndikatsprojekte, die „entprivatisiert“ wurden, wie man auf der Homepage schreibt. Wer wohnt „im Syndikat“? Das Spektrum der Bewohner reicht von linken Großgruppen, die einen Rückzugsort suchen, über Familien und Aussteiger, die ihren Traum von der Kommune verwirklichen, bis hin zu linksradikalen Strukturen, wie eine Gruppe in Neuruppin zeigt, die sich zur antifaschistischen Aktion zählt.
Exkurs: Ein beispielhafter Kooperationsvertrag Das „Epplehaus“ in Tübingen wurde ursprünglich von linken Jugendlichen besetzt. Anstatt Recht durchzusetzen erwarb die Stadt Tübingen das leerstehende Haus und erlaubte den Jugendlichen, legal ihr Projekt weiterzuführen. Seit 2004 hat sich die Stadt aus der Verwaltung und der Organisation „ihres“ Hauses zurückgezogen. Verantwortlich ist jetzt das „Jugendzentrum Epplehaus e.V“. Trotzdem betreibt die Stadt noch mehrere Büros im Epplehaus. Inwiefern der Trägerverein gefördert wird oder wie viel Miete an die Stadt als Eigentümerin gezahlt wird, ist nicht bekannt.
„Unsere Gruppe besteht aus einem bunten Haufen. Am Start sind Vollzeitaktivist*innen, von der Agentur und Jobcenter Geknechtete, Arbeiter*Innen, an der Uni Studierende und arbeitende Menschen“, schreibt man über das Projekt Zelle 19 in Cottbus. Wiederum andere Bewohner ähneln eher Wohngemeinschaften von Familien.
Eine Bruchlinie läuft anhand eines wichtigen Faktors: Die meisten Gruppen aus der Stadt oder direkter Stadtnähe sind radikaler, linker, jünger als der durchschnittliche Syndikatsbewohner. Auf dem Land hingegen findet man schon fast spießbürgerliche Projekte ehemaliger Linker, die sich mit Kind, Hund und der eigenen Ideologie aus dem aktiven Leben als linker Aktivist zurückgezogen haben und abseits des Trubels ihren Traum einer Kommune verwirklichen.
Die Hotspots der Syndikatshäuser sind in Baden-Württemberg und Sachsen und damit deckungsgleich zur Ausprägung der linken und linksradikalen Szene in Deutschland. 43 Projekte sind in Baden-Württemberg angesiedelt, darunter viele in den Städten Freiburg und Tübingen. 24 Häuser befinden sich in Sachsen, mit dem Schwerpunkt in der Linken-Hochburg Leipzig. In Berlin gibt es 18 selbstverwaltete Häuser im Syndikatsverbund.
Finanzierung
„Ein unglaubliches surreales Geldspiel. Dann dazusitzen und eine Rechnung von einer Dachdeckerfirma über 127.000 Euro auf dem Tisch liegen zu haben, sich die durchzugucken, zu unterschreiben. Keiner von uns hat dieses Geld jemals gesehen oder gehabt. Wir haben Summen hin- und hergeschoben, wo wir manchmal dachten… Das ist äußerst spannend, funktioniert aber.“
Ein Bewohner im eigens produzierten Imagefilm (Link unten)
So äußert sich ein Bewohner eines Hauses, das mit Hilfe des Syndikats erworben worden konnte. Die fast schon bürgerlich wirkenden Linken leben jetzt in einem Nobelviertel.
Nachdem das Projekt beim Syndikat genehmigt wurde, beginnen die ambitionierten Haussucher damit, Finanzierung und private Kredite aufzutreiben. Im Optimalfall kann ein Haus sogar ohne externe finanzielle Hilfe durch Syndikat und Bank finanziert werden, wie etwa die „Meuterei“ in Leipzig. Dort wohnen 11 Personen auf über 500 Quadratmeter zusammen. Man konnte bereits im Vorfeld genug Kapital auftreiben, um den Kauf zu stemmen. Dabei handelt es sich allerdings um eine Ausnahme. Normalerweise decken die Direktkredite nur einen geringen Teil der Kosten ab.
Je mehr private Kredite und Eigenkapital vorhanden sind, desto geringer fallen dementsprechend die Fremdkredite der Bank für den Hauskauf aus. Fleißiges Einwerben privater Darlehensgeber wird also belohnt. Die privaten Kreditgeber verpflichten sich allerdings dazu, ihre Darlehen als „nachrangig“ zu vergeben: Im Falle einer Insolvenz heißt es für die Geldgeber, dass sie leer ausgehen werden. Lediglich die „offiziellen“ Bankkredite müssen bedient werden. Zudem: Keine Einzelperson haftet persönlich für die aufgenommenen Kredite oder mögliche Schäden der GmbH.
Starten die Projekte durch?
Ein Scheitern des Projektes, ob aus finanziellen oder „sozialen“ Gründen, wie dem Auseinanderbrechen der Truppe, kann immer passieren, ist tatsächlich aber die Seltenheit. Nach Eigenangaben des Syndikats sind lediglich zehn geplante Projekte gescheitert. Damit liegt die Ausfallquote bei weniger als 7 Prozent; eine beachtliche Leistung.
Neben Eigenkapital und Direktkrediten sowie dem Fremdkapital durch eine Bank ist die Miete die dritte Stellschraube am Projekt. Treibt man genügend Eigenkapital auf, kann die Eigenmiete niedrig ausfallen. Ist man auf mehr fremdes Kapital angewiesen, fällt auch die Miete höher aus. Damit werden die laufenden Kredite getilgt. Ist das Haus irgendwann abbezahlt, bleibt man aber in einer Eigentümergemeinschaft mit dem Syndikat, sodass durch gegenseitige Vetorechte ausgeschlossen wird, dass maßgebliche Änderungen am Eigentum vollzogen werden: Verkauf und Mietsänderungen sind nicht mehr möglich.
Dass Syndikat, Verwandte, Freunde und Beteiligte die ambitionierten Projekte unterstützen, ist nicht überraschend. Aber welche Bank beteiligt sich an den chaotischen Ideen junger Idealisten, die als risikiobehafteter eingestuft werden, als normale Immobilienkäufe?
Bankkredite? GLS!
Die „GLS-Bank“ (Gemeinschaftsbank für Leihen und Schenken) mit der Zentrale in Bochum wurde 1974 gegründet und war von Anfang an darauf ausgerichtet, auch ideologisch zu arbeiten. Schon früh bezeichnete sie sich als „erste Ökobank der Welt“ und unterstütze Projekte mit Krediten im linken und grünen Spektrum. Wie weit die GLS in die linken Strukturen der BRD verbandelt ist, zeigt sich exemplarisch an folgendem Überblick:
- Bank der MLPD (Marxistisch-Leninistischen Partei Deutschlands)
- Bank der linksextremen Roten Hilfe; Ortsgruppe Nürnberg, Berlin und Stuttgart (Dort warb auch „indymedia“ für Spenden)
- „Solikonten“ für die „3 von der Autobahn“ (drei Inhaftierte Linksextreme)
Insgesamt legen bei der GLS Bank gut 240.000 Kunden ihr Geld an und als Genossenschaftsbank kann man auf rund 65.000 Mitglieder verweisen. In den letzten 15 Jahren hat die Bank ihre Mitarbeiterzahl vervierfacht und die Bilanzsumme verdreizehntfach. 2005 lag sie noch bei 500 Millionen Euro, aktuell bei 6,7 Milliarden Euro. Das sind natürlich keine Vergleiche zu den großen Geschäftsbanken, allerdings zeugt das enorme Wachstum auch vom wachsenden Interesse der Kunden, nicht nur auf Rendite zu achten, sondern auch mit ihrem Geld etwas „Gutes“ zu bewirken. Die GLS Bank ist seit Jahren dafür bekannt, wohltätige Projekte zu unterstützen, Mikrokredite bereitzustellen und eben auch das Mietshäusersyndikat mit Krediten zu finanzieren. Zuletzt gründete die „GLS Treuhand“, eine Untergruppe der GLS Bank, den Verein „CO2-Abgabe“. Der forderte bereits 2017 die Einführung einer CO2-Steuer und war damit einer der Pioniere im Kampf gegen das Spurengas.
Wie lange das Syndikat schon mit der GLS –Bank kooperiert, ist nicht bekannt. Verheimlichung betreiben beide Seiten definitiv nicht. Offen bekennt man sich auf der Homepage zu dem Syndikatssystem: „Rund 70 von derzeit 111 Mietshäuser Syndikat Hausprojekten hat die GLS Bank bisher finanziert.“ (Stand 2016)
Staatliche Förderung
Dass auch der Staat und die Kommunen die Hausprojekte unterstützen, zeigt der Fall Tübingen. Dort gehören mehrere Häuser zum Mietshaussyndikat, darunter das „Vier-Häuser-Projekt“ mit ca. 100 Personen, die dem linken Spektrum zugerechnet werden. Nachdem den Gruppen nicht gelang, genug Geld für den Häuserkauf aufzutreiben, wandte man sich an die Stadt, die mit einem städtischen Direktkredit von 150.000 Euro aushalf. „Um Spekulationen vorzubeugen“, betont Cord Soehlke, Baubürgermeister Tübingens. Man sei darauf angewiesen, da man keine unbezahlbare, teure Stadt werden wolle. „Wie schafft man es, dass Grundstücke nicht an den Meistbietenden verkauft, sondern auf eine sozial und kulturell verträgliche Art und Weise möglichst direkt an die Nutzer verkauft werden?“.
Nicht nur über eine autonomenfreundliche Verwaltung wie in Tübingen, kommen die linken Strukturen an öffentliche Gelder. Die Haupteinahmequelle von Seiten des Fiskus läuft über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in den Ballungszentren. Um gefördert zu werden, muss die Miete der Häuser einen bestimmten Prozentsatz unter dem Mietspiegel der Stadt liegen. Das ist im Syndikatsmodell fast immer gegeben.
Die genauen Bedingungen für Förderkredite werden von den Bundesländern ausgearbeitet, ähneln sich aber häufig. Entweder muss das gesamte Haus als Sozialwohnung deklariert werden oder zumindest einen Teil Wohnungen innerhalb des Hauses. Außerdem muss Eigenkapital in einer bestimmten Höhe vorliegen. Zudem verpflichten sich die Eigentümer, die Mieten von der Stadt bestimmen zu lassen. Ist das Darlehen des Landes bewilligt, winkt häufig noch ein Zuschuss: In Hessen mit bis 25 Prozent des Förderkredites.
Die eigentliche Finanzierung läuft allerdings über den Bund. Der zahlt im Zeitraum 2020-2021 2 Milliarden Euro in den Topf des sozialen Wohnungsbaus. Auch die Vermietung an Personen mit geringem Einkommen, ist im Falle eines Darlehens verpflichtend. Da sich aber immer „von der Agentur und Jobcenter Geknechtete“, wie die Cottbusser Syndikalisten formulieren, finden lassen, ist auch das kein Hindernis auf dem Weg zur staatlichen Förderung.
Bilanz
Aber ist das Syndikatsmodell überlebensfähig? Ein Blick in den Bundesanzeiger, wo alle Kapitalgesellschaften ihre Bilanzen veröffentlichen müssen, erstaunt: Im Jahr 2019 konnte die „Mietshäuser Syndikat GmbH“, also die „Muttergesellschaft“ nur Eigenkapital in Höhe von 80.000 Euro vorweisen. Dem gegenüber stehen hauptsächlich Verbindlichkeiten in Höhe von knapp 2 Millionen Euro.
Die Eigenkapitalquote in der Bilanz beträgt damit unter vier Prozent, was als heillos überschuldet einzuschätzen ist. Allerdings ist das Syndikat keine normale GmbH, die auf normale Investoren angewiesen ist. Steckt das Syndikat in Schwierigkeiten? Das ist möglich, aber nicht sicher. Denn aufgrund der regelmäßigen Einkünfte der vertraglich festgeschriebenen Mieten der bereits abbezahlten Hausprojekte, fließen die Einnahmen ungehindert. Die Verbindlichkeiten sind – vermutlich – gegenüber der GLS Bank, die dem Syndikat Geld für aktuelle Anschubfinanzierungen neuer Projekte geleistet hat, also eher nicht für den eigenen Kapitalbedarf.
Solidarfond
Steht also die Finanzierung für das neue Hausprojekt, werden die Mieten festgelegt und die Kredite getilgt. Im Syndikatssystem werden nach erfolgreicher Tilgung jedoch nicht die Mieten gesenkt fallen gar weg. Stattdessen bleiben sie für alle Beteiligten konstant, obwohl sie ihr Haus de jure und de fakto besitzen. Dadurch entsteht finanzieller Spielraum. Der Überschuss, der nicht für Verwaltung oder Sanierung eingesetzt wird, fließt in den sogenannten Solidarfond. Damit werden die Kosten des Syndikats bezahlt und es entsteht ein Kapitalüberschuss, der wieder in neue Hausprojekte, die auf der Suche nach Anschubfinanzierung sind, fließen kann.
Durch diese Anhäufung von Kapital können noch günstigere Kredite an die neuen Projekte vergeben werden. Das Ziel dieses Solidarfonds kann langfristig nur heißen, dass man gänzlich auf externe Geldgeber wie die GLS-Bank verzichten könnte. Bislang ist diese Entwicklung noch reine Spekulation: Im Jahr 2016 gibt einer der Mitgründer und Chefs der „Syndikats GmbH“ in einem Gespräch mit der GLS-Bank bekannt, dass noch Wohnprojekte abbezahlt und damit schuldenfrei sind. Regelmäßig kommen neue Kosten, hauptsächlich im Renovierungsbereich, auf die Hausprojekte zu. Dadurch verzögert sich die Abbezahlung der Kredite.
Trittbrettfahrer mit fortlaufenden Krediten?
Und hier könnte die Achillesferse der linken Projekte liegen. Da man zu ungewöhnlich guten und günstigen Konditionen Kredite – egal ob von der Bank, dem Syndikat oder den privaten Darlehensgebern, erhält, sich aber dazu verpflichtet hat, Miete an das Syndikat zu zahlen, existiert eine atypische Anreizstruktur. Normalerweise wollen private Hauskäufer möglichst schnell ihre Kredite tilgen, um endlich keine monatlichen Abschlagszahlungen mehr leisten zu müssen. Da sich die Bewohner aber vertraglich im Syndikatsmodell darauf geeinigt haben, immer Miete zu zahlen, fällt der Haupttilgungsanreiz weg. Als „Trittbrettfahrer“ könnte man so permanent versuchen, weitere Kredite und Gelder zu erhalten, um das eigene Domizil zu verschönern. Sobald ein alter Kredit abbezahlt ist, muss auf einmal das Dach neu gemacht werden. Und wieder steigen die Investitionskosten in das eigene Haus, das doch irgendwie gar nicht das eigene Haus ist.
In eine ähnliche Richtung deuten die knappen Tilgungsraten. In einem Bericht der Süddeutschen Zeitung meint einer der Bewohner, eines Freiburger Hauses, dass sie planen, die Kredite in 70 Jahren zurückgezahlt zu haben. Dafür braucht es wohlwollende Gläubiger – und „Eigentümer“, denen nichts an der Schuldenfreiheit liegt.
Politische Ideologie
Viele der Bewohner sprechen von „Gemeineigentum“ und nicht von ihrem Eigentum. Aber kann man wirklich von Gemeineigentum sprechen? Die Abgrenzung zwischen beteiligter Gruppe, die mitbestimmen darf – und ihr Eigentum schützt – gegenüber den Externen, ist einer der Grundsätze einer funktionierenden Eigentumsordnung, an der Linke eigentlich sägen. Natürlich nicht in ihrem Fall: Was sagen die Anwohner, wenn man einen Teil ihres Eigentums abhaben will? Insofern ist auch diese Trennlinie eigentlich Merkmal einer bürgerlichen Ordnung, die die Aktvisten eigentlich verachten, wenngleich sie selbst die Vorzüge genießen.
Das wohl Ironischste am gesamten Syndikatskomplex ist der Rückgriff auf kapitalistische Strukturen, die alle Projekte ermöglichen. Man wirbt um Direktkredite für die eigenen Investitionen, schaltet eine Bank mit einer höheren Kapitalausstattung ein und vermittelt das vorhandene Kapital an vielversprechende Projekte. Der einzige Unterschied zum normalen Markt: Aufgrund von Solidarität und ideologischer Zuneigung werden die Kredite zu günstigeren und „ungefährlicheren“ Konditionen an die Kreditnehmer verteilt. Gleichzeitig winken den Anlegern eine geringere Rendite. Gleichzeitig sprechen die Linken in ihren typischen alternativen Floskeln. Man hält Versammlungen ab, arbeitet und lebt – zumindest angeblich – hierarchielos. Trotzdem gibt es immer wieder Aussteiger, für die das Modell nicht geignet sei, meint einer der Aktivisten in der Dokumentation.
Bedeutung für die linke Szene
Mit über 150 eigenständigen Projekten ist man eine der Hauptsäulen der linken Szene in Deutschland. Durch Wohneigentum sind die Aktivisten und Aussteiger von Vermietern und der Mietpreisentwicklung in weiten Teilen unabhängig. Da viele der Bewohner ebenfalls Hartz-4 beziehen und damit über ein relativ „sicheres“ Einkommen verfügen, gibt es kaum limitierende Faktoren für den Ausbau der Strukturen. Wie stark die Vernetzung zwischen Syndikatshäusern und anderen linken Akteuren ist, erkennt man am Beispiel des „Lu15“. Anfang dieses Jahres wurden zwei Linksradikale festgenommen, die einen Farbanschlag auf ein Tübinger Gericht begangen hatten. Eine der Täterinnen kam aus dem „Lu15“. Die Polizei ordnete eine Razzia an. Bereits 2016 überwachte die Polizei das „Lu“, da die Bewohner mutmaßlich mit der Brandstiftung an vier Autos beteiligt gewesen sein sollen. Aber auch ideologisch ordnet sich das „Lu15“ klar dem Linksradikalismus zu. Ein Workshop der „Sozialistischen Deutschen Arbeiterjugend“ fand im „Lu“ unter dem Titel „Antifa-Workshop: Feinderkennung“ statt.
Auch auf Bildern erkennt man den teils verwahrlosten Zustand der linken Eigentümer, die eher auf linksradikale Aktivisten, denn auf gediegene Kommunen-Bewohner schließen lassen. Ähnlich verhält es sich bei anderen urbanen Wohnprojekten, sei es in Leipzig, Freiburg oder Berlin. In Berlin ist beispielsweise das Haus der Rigaer Straße 78 Teil des Syndikats. Man selbst kooperiert auch mit den offen linksextremen Besetzern der Rigaer Straße 94, die häufig im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Die Rigaer Straße hält zusammen – auch mit Hilfe des „Syndikats“.
Ausblick
Betrachtet man die Entwicklung der letzten Jahre, kann man nur von einem linken Erfolgsmodell sprechen. Ein Erfolgsmodell, das die Vorzüge des Kapitalismus für sich entdeckt hat. Auch das Wachstum der GLS-Bank zeigt, dass immer mehr Deutsche ihr Geld denjenigen zur Verfügung stellen, die ihren eigenen politischen Ansichten entsprechen.
Bemerkenswert ist an dieser Stelle, dass es dem Syndikatsverbund gelungen ist, sich in einer Immobilienpreis-Hochphase, Wohneigentum zu finanzieren. Sollte in den kommenden Monaten die Immobilienblase platzen und die überteuerten Eigenheimpreise sinken, wird diese Entwicklung auch mit viel Wohnungsleerstand einhergehen. Es werden dutzende neue Syndikatshäuser aus dem Boden wachsen. Aber eben nicht nur friedliche Aussteigerprojekte, sondern Zentren radikale Linker Jugendgruppen. Finanziert durch den verhassten Kapitalismus. Mit dem Ziel, eben diesen abzuschaffen. Großspurig schreibt das Syndikat über ihre geglückten Projekte, dass sie „entprivatisiert“ und dem „Markt entzogen wurden“. Dass genau sie der Markt sind und sich mit staatlicher Finanzierung zudem einen Vorteil verschaffen, um ihren eigenen Traum zu leben, interessiert sie dabei nicht.
Hier finden Sie den Imagefilm über das Syndikat: